Jurisprudentie
BC8694
Datum uitspraak2008-06-06
Datum gepubliceerd2008-06-06
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC06/346HR
Statusgepubliceerd
Datum gepubliceerd2008-06-06
RechtsgebiedCiviel overig
Soort ProcedureCassatie
Instantie naamHoge Raad
ZaaknummersC06/346HR
Statusgepubliceerd
Indicatie
Huurrecht winkelruimte. Nadere huurprijsvaststelling; motivering, innerlijke tegenstrijdigheid oordelen in tussenvonnis en eindvonnis; HR doet zelf de zaak af.
Conclusie anoniem
Zaaknr. C06/346HR
Mr. Huydecoper
Zitting van 4 april 2008
Conclusie inzake
de besloten vennootschap Blokker B.V.
eiseres tot cassatie
tegen
[Verweerder]
verweerder in cassatie
Feiten en procesverloop(1)
1. Deze zaak betreft de nadere vaststelling, op de voet van art. 7A:1632a (oud) BW(2), van de huurprijs van een winkel die de eiseres tot cassatie, Blokker, sinds 1988 huurde van de verweerder in cassatie, [verweerder].
Deze huurprijsvaststellingsprocedure, die al in 1994 is begonnen, heeft (zoals het lange tijdsverloop misschien al deed vermoeden) veel verwikkelingen gekend. Het overgrote deel van die verwikkelingen en van de daarbij spelende geschilpunten, is in cassatie niet meer aan de orde. Het cassatieberoep betreft maar één vrij overzichtelijk aspect temidden van de vele die tussen partijen ter discussie hebben gestaan. Dat rechtvaardigt een aanmerkelijk bekorte bespreking van de "voorgeschiedenis".
2. Blokker heeft, zoals al even bleek, in 1988 een winkel van [verweerder] gehuurd. Het gehuurde bevindt zich aan de [a-straat] in [plaats]. Er was aanvankelijk voor twee jaar verhuurd, met een verlengingsoptie voor drie jaar. Nadat de huur vijf jaar had "gelopen" heeft [verweerder] een beroep gedaan op art. 7A:1632a BW, en nadere vaststelling van de huurprijs gevorderd. Die beliep destijds NLG 168.560,76 per jaar. [Verweerder] vorderde verhoging tot NLG 250.000,- per jaar.
3. Met voorbijgaan aan vele verwikkelingen en bijzonderheden, kom ik aan het vonnis dat de rechtbank als appelrechter op 12 oktober 2005 in deze zaak wees. In dat vonnis ging het vooral om beoordeling van een - inmiddels vierde - deskundigenrapport, dat door een door de rechtbank met instemming van partijen benoemde deskundige(3) was uitgebracht. Partijen hadden over en weer bezwaren en bemerkingen naar aanleiding van dit deskundigenbericht naar voren gebracht. Het tussenvonnis bespreekt die, en geeft over een aantal daarvan oordelen, die de rechtbank zonder voorbehoud heeft neergeschreven - oftewel oordelen die als "eindbeslissingen" plegen te worden aangeduid(4).
4. Een van die oordelen, gegeven in rov. 2.16, betrof het volgende: de deskundige had ten aanzien van één van de voor de huurprijsbepaling gebezigde vergelijkingspanden (namelijk een winkelpand aan de [b-straat] in [plaats]) voor de daar aanwezige kelderruimte met het oog op de beperkte "gebruikswaarde" daarvan, een correctie toegepast naar rato van 15%(5). Blokker verdedigde dat de ruimte "hoger" gewaardeerd moest worden, omdat die in het verleden als winkelruimte was gebruikt (en dus van een betere "gebruikswaarde" blijk had gegeven dan de deskundige had aangenomen). Dat argument beoordeelt de rechtbank in deze overweging als gegrond. De ruimte in kwestie zal daarom, naar de rechtbank hier vaststelt, in aanmerking worden genomen, gewaardeerd naar 50%(6).
5. In hetzelfde tussenvonnis worden een aantal vragen geformuleerd waarover de rechtbank de deskundige nader wil horen, en wordt (daartoe) een comparitie bevolen. Nadat deze comparitie was gehouden heeft de rechtbank eindvonnis gewezen, en daarin het oordeel van de deskundige geheel "overgenomen" - dus met inbegrip van de kwestie waarop, naar uit het tussenvonnis van 12 oktober 2005 blijkt, de rechtbank het oordeel van de deskundige als onjuist had aangemerkt en een andere waarderingsgrondslag had aangewezen.
6. Tegen het tussenvonnis van 12 oktober 2005 en tegen het eindvonnis van de rechtbank heeft Blokker tijdig(7) cassatieberoep laten instellen. Zij klaagt in het middel alleen over de kwestie die ik in alinea's 4 en 5 kort beschreef. [Verweerder] is in cassatie niet verschenen. Blokker heeft haar standpunt schriftelijk laten toelichten.
Bespreking van het cassatiemiddel
7. Zoals al even werd aangestipt, klaagt het middel (alleen) over het gegeven dat de rechtbank, na in het tussenvonnis van 12 oktober 2005 te hebben geoordeeld dat voor de kelder van het vergelijkingspand aan de [b-straat] een correctiefactor van 50% zou worden toegepast, in het eindvonnis de benadering van de deskundige heeft gevolgd, waarin op hetzelfde punt van een correctie van 15% was uitgegaan.
Deze klacht lijkt mij gegrond. Niets wijst erop dat de rechtbank zou hebben besloten om van haar oordeel over de bedoelde correctiefactor terug te komen (dat punt was in het partijdebat na het vonnis van 12 oktober 2005 ook helemaal niet meer aan de orde gesteld). Aangenomen moet daarom worden dat bij het formuleren van het eindvonnis over het hoofd is gezien dat in het tussenvonnis op dit punt al tot een van het deskundigenbericht afwijkende benadering was besloten.
8. In het deskundigenrapport was de kelder van het pand aan de [b-straat] gewaardeerd op 52,50 m² (15% van een "werkelijke" oppervlakte van 350 m²). Bij waardering naar 50% komt men op 175 m², een verschil van 122,5 m². De totale oppervlakte van het pand, door de deskundige bepaald op 526,5 m², moet dan worden "bijgesteld" naar 649 m². De aanvankelijk door de deskundige berekende huurprijs per m², namelijk NLG 516,58, moet dan worden herberekend op 526,5 m² /649 m² x NLG 516,58. Men krijgt dan NLG 419,07.
9. De becijfering van de deskundige die de Rechtbank in haar eindvonnis (overigens) heeft gevolgd, gaat uit van de (gecorrigeerde) huurprijzen per m² per jaar, van vier in aanmerking genomen vergelijkingspanden, telkens met inachtneming van het aantal maanden in de vijfjarige "referentieperiode" waarnaar art. 7A:1632a BW verwijst, gedurende welke elk pand in kwestie verhuurd was geweest(8). Met toepassing van de in de vorige alinea berekende correctie, geeft diezelfde becijfering het volgende beeld:
Pand 1 ([c-straat 1]): NLG 471,2648 maanden 22.620,48
Pand 2 ([d-straat 1]): NLG 452,1245 maanden 20.345,40
Pand 3 ([e-straat 1]):NLG 471,9660 maanden 28.317,60
Pand 4 ([b-straat]): NLG 419,0760 maanden 25.144,20
213 maanden 96.428,68
Deling door 213 levert dan een gemiddelde huurprijs per m² per jaar op van NLG 452,72.
10. De (gecorrigeerde) oppervlakte van het door Blokker gehuurde pand was vastgesteld op 485,82 m²(9). Vermenigvuldiging met de gevonden gecorrigeerde huurprijs per m²/jaar levert dan op NLG 219.940,43. Nu in de cassatiedagvaarding kennelijk een afronding "naar beneden" op hele guldens is toegepast, lijkt het mij aangewezen, daarbij aan te sluiten en van NLG 219.940,- uit te gaan. In Euro's is dat dan € 99.804,42.
11. Zoals ik al opmerkte, kan ik slechts aannemen dat de rechtbank bij vergissing aan haar vaststelling in het tussenvonnis voorbij is gegaan. Inachtneming van de in die vaststelling aangenomen correctie van 50% leidt rechtstreeks tot de hiervóór berekende gecorrigeerde huurprijs.
Ik meen daarom dat de Hoge Raad de zaak zelf kan afdoen, met indeplaatsstelling van de hiervóór herberekende huurprijs voor de door de Rechtbank vastgestelde huurprijs, en overigens met "overneming" van het door de Rechtbank besliste (dat immers, afgezien van het eerder besprokene in cassatie niet aan de orde wordt gesteld(10)).
12. Wat betreft de kosten:
[Verweerder] heeft de door de rechtbank gemaakte vergissing niet uitgelokt en niet verdedigd (noch ten overstaan van de rechtbank, noch in cassatie). Dat zou aanleiding kunnen geven om af te wijken van de gebruikelijke beslissing over de kosten in cassatie. Intussen geldt wel dat [verweerder] het, voorzover althans in cassatie kan worden beoordeeld, heeft laten aankomen op een volledige behandeling in cassatie; terwijl men toch zou menen dat het rechtzetten van de gesignaleerde vergissing van de rechtbank ook zonder de niet-onaanzienlijke omhaal van een "volle" cassatieprocedure had kunnen plaatsvinden.
Per saldo meen ik dan ook dat er onvoldoende grond is om af te wijken van de gebruikelijke gang van zaken wat betreft de kosten in cassatie.
Voor de kosten van de appelinstantie (aangenomen dat de Hoge Raad aanleiding zou vinden om de bestreden vonnissen te vernietigen) liggen de verhoudingen anders: ook in dat geval blijft gelden dat Blokker mag worden aangemerkt als de in appel in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij. Bij afdoening van de zaak ten principale zou daarom (ook) de kostenveroordeling in appel in stand kunnen worden gelaten.
Conclusie
Ik concludeer tot vernietiging en tot afdoening als in alinea's 11 en 12 aangegeven, met veroordeling van de verweerder in cassatie in de kosten van het geding in cassatie.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden
1 Grotendeels ontleend aan rov. 2.1 van het in de eerste aanleg op 22 juni 1995 gewezen tussenvonnis en rov. 5.2.1. t/m 5.2.4. van het in appel op 22 december 2000 gewezen tussenvonnis.
2 Zoals bekend is deze bepaling op 1 augustus 2003 ingetrokken, toen het inhoudelijk goeddeels overeenkomstige art. 7:303 BW aansluitend in werking trad. Op de onderhavige zaak, begonnen bij dagvaarding van 31 maart 1994, is als gevolg van art. 205 ONBW het "oude" recht van toepassing (gebleven). Ik zal de desbetreffende artikelen verder aanhalen als betrof het nog geldend recht, dus zonder telkens de vermelding "oud" te herhalen.
3 De eerdere adviezen/rapporten waren van een andere deskundige, namelijk de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC).
4 Ik verwijs voor dat begrip bijvoorbeeld naar Stein-Rueb, Compendium van het burgerlijk procesrecht, 2007, nr. 7.5.5 en naar Snijders-Klaassen-Meijer, Nederlands burgerlijk procesrecht, 2007, nr. 178. Een eindbeslissing geldt als "bindend" in die zin dat de rechter die die beslissing gaf zich de vrijheid ontneemt, daarvan in dezelfde instantie terug te komen. Zie voor uitzonderingen op die regel alinea 3.13 van de conclusie van A - G Wuisman in de (nog aanhangige) zaak met nr. C06/000250HR.
5 Bij de hier toegepaste methode wordt de correctiefactor zo toegepast dat het werkelijke aantal m² naar rato van de correctiefactor wordt verminderd. De correctiefactor van 15% leidt er dan toe dat 100 m² kelderruimte worden "geteld" als 15 m².
6 De hogere waardering leidt ertoe dat aan het vergelijkingspand in kwestie méér m² worden "toegerekend". Dat brengt weer mee dat de huurprijs per m² voor dat vergelijkingspand lager wordt (er moeten immers méér m² op de totale huurprijs worden gedeeld); en dat is in het voordeel van de huurder, Blokker, omdat het saldo van de huren per m² van de vergelijkingspanden daardoor ook lager uitvalt.
7 Het eindvonnis van de rechtbank dateert van 3 mei 2006. De cassatiedagvaarding is op 17 juli 2006 uitgebracht.
8 Die becijfering staat in de onderste alinea van bijlage 2 bij het (vierde) deskundigenrapport.
9 Zie bijvoorbeeld het Resumé op p. 11 van het genoemde deskundigenrapport.
10 De in de appelinstantie gemaakte kosten staan, als de beslissing in appel vernietigd zou worden, natuurlijk wel ter discussie; maar om de aanstonds in alinea 12 te bespreken redenen zou in deze zaak handhaving van de beslissing van de rechtbank ook in dit opzicht in aanmerking komen.
Uitspraak
6 juni 2008
Eerste Kamer
Nr. C06/346HR
EV/AS
Hoge Raad der Nederlanden
Arrest
in de zaak van:
BLOKKER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
EISERES tot cassatie,
advocaat: mr. E. van Staden ten Brink,
t e g e n
[Verweerder],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Blokker en [verweerder].
1. Het geding in feitelijke instanties
[Verweerder] heeft bij exploot van 31 maart 1994 Blokker gedagvaard voor de kantonrechter te Eindhoven en gevorderd, kort gezegd, de huurprijs van een winkelruimte welke wordt verhuurd aan Blokker vast te stellen op ƒ 250.000,-- per jaar, althans op een zodanig bedrag als de kantonrechter juist zal oordelen met rente en kosten.
Blokker heeft de vordering bestreden en, in reconventie gevorderd, kort gezegd, de huidige huurprijs te verlagen.
De kantonrechter heeft, na vier tussenvonnissen waarbij onder andere een deskundigenbericht is bevolen, bij eindvonnis van 10 december 1998 de vordering in conventie en in reconventie afgewezen.
Tegen het eindvonnis heeft [verweerder] hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te 's-Hertogenbosch. Blokker heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Bij tussenvonnis van 22 december 2000 heeft de rechtbank de Bedrijfshuuradviescommissie (hierna: BHAC) te 's-Hertogenbosch verzocht een aanvullende rapportage uit te brengen en daarin aanvullend te adviseren. Nadat de BHAC aanvullend had gerapporteerd heeft de rechtbank na een tussenvonnis van 23 oktober 2002 bij tussenvonnis van 29 januari 2003 een deskundigenbericht bevolen, dhr. G.J.M. van Heck tot deskundige benoemd en de door de deskundige te beantwoorden vragen geformuleerd.
Bij tussenvonnis van 12 oktober 2005 heeft de rechtbank een mondelinge toelichting op het schriftelijke rapport van de door de rechtbank benoemde deskundige bevolen en een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen tot het geven van inlichtingen en teneinde een schikking te beproeven. Bij eindvonnis van 3 mei 2006 heeft de rechtbank in het principale appel het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de huurprijs met ingang van 31 maart 1994 vastgesteld op € 105.858,33 per jaar, te indexeren conform het in de tussen partijen geldende huurovereenkomst bepaalde. Het incidentele appel is verworpen.
De vonnissen van de rechtbank van 12 oktober 2005 en 3 mei 2006 zijn aan dit arrest gehecht.
2. Het geding in cassatie
Tegen de vonnissen van de rechtbank van 12 oktober 2005 en 3 mei 2006 heeft Blokker beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.
Tegen [verweerder] is verstek verleend.
De zaak is voor Blokker toegelicht door haar advocaat.
De conclusie van de Advocaat-Generaal J.L.R. Huydecoper strekt tot vernietiging en tot afdoening door de Hoge Raad als in alinea's 11 en 12 van de conclusie is aangegeven, met veroordeling van de verweerder in cassatie in de kosten van het geding in cassatie.
3. Beoordeling van het middel
3.1 Het gaat in deze zaak, voor zover in cassatie van belang, om het volgende.
Blokker huurt sinds 1988 winkelruimte van [verweerder] aan de [a-straat], te [plaats]. In 1994 is [verweerder] een procedure begonnen tot nadere vaststelling van de huurprijs. Die bedroeg destijds ƒ 168.560,76 per jaar. De kantonrechter heeft de vordering van [verweerder] afgewezen.
3.2 De rechtbank heeft in haar tussenvonnis van 12 oktober 2005 het standpunt van Blokker gehonoreerd dat de deskundige ten onrechte de kelder van het vergelijkingspand aan de [b-straat] niet als verkoopruimte heeft aangemerkt en een waardering van het kelderoppervlak heeft toegepast van 15% in plaats van de door Blokker voorgestane 50%. De rechtbank heeft in rov. 2.16 overwogen dat zij het oppervlak van de kelderruimte waardeert op 50%.
In haar eindvonnis van 3 mei 2006 heeft de rechtbank echter het standpunt van de deskundige gevolgd, de vordering van [verweerder] toegewezen en de huurprijs vastgesteld op ƒ 233.281,05 (€ 105.858,33), met veroordeling van Blokker in de proceskosten.
3.3 Het middel, dat klaagt dat het eindvonnis van de rechtbank op dit punt in tegenspraak is met rov. 2.16 van voormeld tussenvonnis, is terecht voorgesteld.
De rechtbank, die evenals de deskundige is uitgegaan van een oppervlakte van de door Blokker gehuurde winkelruimte van 485,82 m², heeft vastgesteld dat de deskundige met inachtneming van de hiervoor genoemde waardering van het kelderoppervlak van het vergelijkingspand aan de [b-straat] van 15% is uitgegaan van een gemiddelde huurprijs per m² per jaar van ƒ 480,18, hetgeen resulteert in het hiervoor in 3.2 genoemde bedrag van ƒ 233.281,05 (zie het tussenvonnis, rov. 2.4). In overeenstemming met haar voormelde tussenvonnis uitgaande van een waardering van het bedoelde kelderoppervlak van 50% had de rechtbank in haar eindvonnis de gemiddelde huurprijs per m² per jaar moeten vaststellen op ƒ 452,72. Op basis van deze gemiddelde huurprijs had de rechtbank de door Blokker verschuldigde huurprijs per jaar moeten vaststellen op (ƒ 452,72 x 485,82, derhalve op afgerond) ƒ 219.940,--. De Hoge Raad verwijst naar de nadere berekening zoals weergegeven in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 8-10. Het bestreden eindvonnis kan derhalve op dit punt niet in stand blijven.
3.4 De Hoge Raad kan zelf de zaak afdoen.
4. Beslissing
De Hoge Raad:
vernietigt het eindvonnis van de rechtbank 's-Hertogenbosch van 3 mei 2006, doch uitsluitend voor zover daarin de door Blokker verschuldigde huurprijs met ingang van 31 maart 1994 nader is vastgesteld op € 105.858,33 (ƒ 233.281,05) per jaar;
stelt de huurprijs met ingang van 31 maart 1994 nader vast op € 99.804,42 (ƒ 219.940,--) per jaar;
veroordeelt [verweerder] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Blokker begroot op € 400,70 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, als voorzitter, J.C. van Oven en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 6 juni 2008.